Những khoản thế chấp này đang trở lại trong một thị trường nhà ở không thể chấp nhận được

Trong sự không chắc chắn về kinh tế và lãi suất cao, các khoản thế chấp có thể điều chỉnh đang trở lại.

Vũ khí cung cấp lãi suất cố định rẻ hơn cho năm, bảy hoặc 10 năm ban đầu, giúp người vay có thêm lựa chọn cho sở hữu nhà. Sau giai đoạn giới thiệu đó, khoản vay có lãi suất thay đổi có thể tăng hoặc giảm, tùy thuộc vào điều kiện thị trường.

Tỷ lệ các ứng dụng cho vay cho vũ khí gần đây đã tăng lên mức cao nhất trong 17 tháng, theo Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp.

Những loại thế chấp này, thường được coi là rủi ro hơn so với các tùy chọn tỷ lệ cố định truyền thống, không phổ biến trong một thời gian. Được coi là các sản phẩm thế chấp dưới chuẩn trong vụ tai nạn thị trường nhà ở năm 2008, họ đã bị liệt vào danh sách đen kể từ cuộc Đại suy thoái.

Tuy nhiên, người mua nhà, tuyệt vọng để đảm bảo lãi suất thấp hơn, đang đánh bạc. Tuần trước, khi hỗn loạn thị trường đối với thuế quan đã gửi lãi suất trái phiếu và lãi suất thế chấp cao hơn, lãi suất cho nhánh 5/1 là 50 điểm cơ bản, tương đương 0,5%, thấp hơn thế chấp cố định 30 năm, thời hạn cho vay mua nhà phổ biến nhất.

“Trong thị trường giá cao, giá cao ngày nay, 50 điểm cơ bản có thể tạo ra sự khác biệt lớn về chi phí nhà ở”, Hannah Jones, nhà phân tích nghiên cứu kinh tế cao cấp của Realtor.com nói. Theo Jones, tỷ lệ 6,5% thay vì tỷ lệ 7% chuyển thành khoảng 110 đô la tiết kiệm hàng tháng cho khoản thanh toán tiền gốc và lãi cho một ngôi nhà có giá trung bình (424.900 đô la với khoản thanh toán giảm 20%).

Các khoản vay có thể điều chỉnh có cấu trúc phức tạp hơn so với các khoản thế chấp lãi suất cố định truyền thống, nhưng lịch sử đầy khó khăn của họ mang lại cho họ một bản rap xấu không thể tin được.

“Nhiều rủi ro tồn tại trên thị trường trở lại trước khi vụ tai nạn nhà ở đã biến mất, và hầu hết phải làm với các tiêu chuẩn bảo lãnh phát hành lỏng lẻo”, Keith Gumbinger, phó chủ tịch của HSH.com, cho biết qua email.

Theo Gumbinger, những khoản thế chấp này không phải là xấu xa hay độc hại mà chỉ đơn giản là một loại sản phẩm thế chấp khác có thể cung cấp một cửa ngõ giá cả phải chăng hơn vào quyền sở hữu nhà. Giống như bất kỳ khoản vay nào khác, mức rủi ro phụ thuộc vào tiết lộ của người cho vay và sự sẵn sàng tài chính của người vay.

Các khoản thế chấp có thể điều chỉnh trong một thị trường không thể chấp nhận được

Nhà rất đắt tiền và thiếu hụt, trong khi tiền lương gia đình thực sự giảm và tỷ lệ vay vẫn tốn kém. Lãi suất cho một khoản thế chấp cố định 30 năm, đã tăng hơn gấp đôi kể từ đầu năm 2022, dự kiến ​​sẽ duy trì dốc, khoảng 6,5% đến 7%, trong hầu hết năm 2025.

Vì lãi suất cao làm cho nó trở nên đắt đỏ đối với người mua nhà để trang trải khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của họ, vũ khí mang lại lợi ích của mức giá ban đầu thấp hơn và hóa đơn hàng tháng dễ quản lý hơn so với các khoản thế chấp dài hạn tiêu chuẩn.

Các ứng dụng tăng cường trong các ứng dụng ARM có thể không trở thành một xu hướng bền bỉ. Tuy nhiên, nhận ít nợ hơn (ít nhất là ban đầu) cung cấp cho người mua một số cơ quan trong thị trường nhà ở ngày nay.

“Nếu (thế chấp) vẫn còn cao, thì nhiều người sẽ tiếp tục tận dụng các khoản tiết kiệm mà họ có thể có được với các điều chỉnh, sau đó tái cấp vốn khi mức giá thấp hơn”, Melissa Cohn, phó chủ tịch khu vực của William Raveis Mortthing nói.

Triển vọng dài hạn cho lãi suất thế chấp cũng đóng một vai trò. Với những kỳ vọng về việc cắt giảm lãi suất dự trữ liên bang, suy thoái kinh tế tiềm năng và lạm phát thấp hơn, lãi suất thế chấp có thể giảm thấp hơn trong ba đến năm năm tới.

Trong bối cảnh đó, Gumbinger cho biết việc chọn một cánh tay cung cấp một số cứu trợ tài chính ngay lập tức, đặc biệt là với khả năng nhận được tỷ lệ điều chỉnh rẻ hơn hoặc tái cấp vốn ở mức cố định dài hạn thấp hơn sau khi thời gian giới thiệu tăng.

Các khoản vay có thể điều chỉnh không rủi ro như họ

Thị trường thế chấp được quy định chặt chẽ hơn trước đây. “Vũ khí hôm nay được bảo lãnh hoàn toàn và cố định trong một khoảng thời gian hợp lý”, Colin Robertson, người đã tạo ra sự thật về trang web thế chấp.

Trong những năm trước cuộc khủng hoảng nhà ở, vũ khí chiếm phần lớn các khoản thế chấp dưới chuẩn. Nhưng hồi đó, các ngân hàng và người cho vay không yêu cầu bằng chứng về việc làm, tài sản hoặc thu nhập. Chủ nhà có lịch sử tín dụng ít hơn lý tưởng đã được thiết lập cho rắc rối khi họ bị ảnh hưởng bởi các khoản thanh toán hàng tháng mà họ không đủ khả năng sau khi những mức giá giới thiệu trêu ghẹo đó hết hạn.

“Người cho vay có các yêu cầu về tín dụng nghiêm ngặt hơn nhiều so với khoảng 20 năm trước, khi các tiêu chuẩn cho vay LAX cuối cùng dẫn đến sự cố thị trường nhà ở,” Jones nói.

Ngày nay, những người cho vay phải tuân thủ quy tắc khả năng trả nợ, đảm bảo người vay được xem xét hoàn toàn với khả năng mặc định thấp cho các khoản vay tại nhà của họ sau khi tỷ lệ đặt lại. Trên thực tế, Cohn cho biết các ngân hàng hiện đảm bảo rằng những người vay ARM đủ điều kiện với tỷ lệ điều chỉnh cao hơn, tỷ lệ được lập chỉ mục đầy đủ hoặc cao hơn 2% so với tỷ lệ giới thiệu rẻ hơn.

Mặc dù rủi ro đáng kể nhất với vũ khí là các khoản thanh toán hàng tháng cao hơn sau khi thời gian năm, bảy hoặc 10 năm kết thúc, Gumbinger cho biết các vũ khí ngày nay có các cơ chế, bao gồm các cấu trúc CAP, để hạn chế hậu quả tiêu cực của việc tăng lãi suất.

Xem cái này: 6 cách để giảm lãi suất thế chấp của bạn từ 1% trở lên

02:31

Vũ khí là tốt nhất cho một số loại người vay nhất định

Những người mua muốn thanh toán có thể dự đoán được hoặc những người có ý định sống trong một ngôi nhà trong suốt thời gian thế chấp của họ sẽ không được hưởng lợi từ một thế chấp có thể điều chỉnh.

Theo Cohn, vũ khí phù hợp nhất cho người mua tìm kiếm một ngôi nhà bắt đầu, những người không mong đợi sống trong tài sản lâu dài. Những người vay tự tin rằng thu nhập của họ sẽ tăng hoặc lãi suất sẽ giảm cũng có thể chọn một khoản thế chấp có thể điều chỉnh.

Các chuyên gia nhà ở cho biết người vay xem xét loại cho vay mua nhà này nên có kế hoạch trò chơi để có khả năng tái cấp vốn hoặc bán một khi lãi suất điều chỉnh. Khi lấy ra một thế chấp có thể điều chỉnh, điều quan trọng là phải xem xét tình huống xấu nhất, giống như mất việc làm trong tương lai cùng với khoản thanh toán nhà ở cao hơn nhiều.

“Các hộ gia đình hầu như không đủ khả năng để mua một ngôi nhà nên tránh xa. Việc thêm rủi ro tăng lãi suất vào ngân sách vốn đã eo hẹp có thể có rủi ro về mặt tài chính”, Jones nói.