Dự đoán tỷ lệ thế chấp: Liệu một đợt cắt giảm lãi suất khác của Fed có tạo nên sự khác biệt?

Lãi suất thế chấp đạt mức thấp nhất kể từ cuối tháng 10 vào tuần trước, trước thời điểm có thể là bài hát thiên nga của Cục Dự trữ Liên bang về việc cắt giảm lãi suất.

Tại cuộc họp chính sách cuối cùng trong năm vào ngày 17-18 tháng 12, Fed dự kiến ​​​​sẽ cắt giảm lãi suất cơ bản 0,25%, lần giảm thứ ba vào năm 2024. Tuy nhiên, những người mua nhà tương lai không nên kỳ vọng lãi suất thế chấp sẽ giảm đột ngột vào thời điểm này. cùng một số tiền. Mặc dù lãi suất thế chấp bị ảnh hưởng bởi hành động của Fed, nhưng chúng theo dõi chặt chẽ hơn sự chuyển động trên thị trường trái phiếu.

Jacob Channel, nhà kinh tế cấp cao tại LendingTree cho biết: “Tỷ lệ thế chấp thường biến động. Channel cho biết: “Chúng tôi sẽ cần thêm thời gian trước khi có thể xác định xem liệu sự sụt giảm lãi suất thế chấp gần đây có phải là dấu hiệu của một xu hướng dài hạn hay chỉ là một tia chớp nhoáng”.

Gần đây, kỳ vọng về việc giảm lãi suất mạnh mẽ vào năm tới đã giảm bớt do không chắc chắn liệu các đề xuất về thuế và thuế quan của Tổng thống đắc cử Donald Trump có kích hoạt lại lạm phát hay khiến nền kinh tế mất cân bằng hay không. Channel nói với CNET: Tùy thuộc vào diễn biến của nền kinh tế trong những ngày đầu của chính quyền mới, Fed có thể trì hoãn các đợt cắt giảm bổ sung cho đến tháng 3 hoặc muộn hơn.

Mặc dù chưa có gì chắc chắn nhưng các chuyên gia cho rằng đợt cắt giảm hôm thứ Tư có thể là đợt cắt giảm cuối cùng trong một thời gian. Lãi suất thế chấp vẫn có thể giảm vào năm 2025 nếu dữ liệu kinh tế suy yếu và Fed tiếp tục cắt giảm lãi suất. Nhưng từ tình hình hiện tại, đó là một chữ “nếu” khá lớn.

Đọc thêm: Dự đoán thế chấp năm 2025: Lãi suất thấp khó có khả năng quay trở lại dưới thời Trump

Fed, lạm phát và lãi suất thế chấp

Ngân hàng trung ương có hai mục tiêu chính: duy trì việc làm tối đa và kiềm chế lạm phát. Nó dựa vào dữ liệu lạm phát và lao động, đóng vai trò như một phong vũ biểu cho sức khỏe của nền kinh tế, khi quyết định nên điều chỉnh lãi suất ngắn hạn chuẩn lên hay xuống.

Khi lạm phát lên đến đỉnh điểm vào năm 2022, Fed đã tăng lãi suất để giảm nhu cầu và hạn chế tăng trưởng giá cả, đồng thời lãi suất thế chấp cũng tăng theo. Fed đã chuyển sang cắt giảm lãi suất vào đầu mùa thu này, vì dữ liệu chỉ ra lạm phát hạ nhiệt và thị trường việc làm chậm lại.

Dữ liệu lạm phát gần đây, cho thấy giá cả tăng 2,7% hàng năm trong tháng 11, không mạnh đến mức ngăn cản Fed cắt giảm lãi suất trong tuần này. Nhưng nó làm dấy lên cảnh báo rằng tiến trình đã bị đình trệ, nếu không muốn nói là dừng hẳn, trong việc đưa lạm phát xuống mức mục tiêu hàng năm 2% của Fed.

Trong khi đó, thị trường lao động không có bất kỳ sai sót lớn nào. Trong khi Fed muốn tránh giữ lãi suất vay quá cao – điều có thể khiến nền kinh tế rơi vào suy thoái – thì họ cũng cảnh giác với việc cắt giảm lãi suất quá nhanh chỉ để thấy lạm phát nóng lên.

Lãi suất thế chấp sẽ hướng tới đâu vào năm 2025

Với lạm phát vẫn cao hơn mục tiêu và tăng trưởng việc làm mạnh mẽ, các nhà đầu tư trên thị trường trái phiếu hiện kỳ ​​vọng Fed sẽ cắt giảm lãi suất ít hơn và lãi suất dài hạn cao hơn, điều này có thể sẽ tiếp tục gây áp lực lên lãi suất thế chấp.

Melissa Cohn, phó chủ tịch khu vực của William Raveis Mortgage, cho biết: “Tỷ lệ thế chấp sẽ theo hướng từ thị trường trái phiếu, điều này cũng phản ứng với lạm phát và các dữ liệu kinh tế khác”. “Nếu nền kinh tế tiếp tục duy trì nền tảng vững chắc thì có khả năng chúng ta sẽ thấy tỷ lệ thế chấp giảm nhẹ.”

Mặc dù các chuyên gia dự đoán một cách lạc quan rằng lãi suất sẽ giảm xuống gần 6% vào cuối năm 2024, nhưng các dự báo đã thay đổi đáng kể. Fannie Mae hiện kỳ ​​vọng lãi suất thế chấp cố định trung bình kỳ hạn 30 năm sẽ giữ ở mức trên 6,5% cho đến đầu năm 2025.

Các chuyên gia đồng ý rằng lãi suất thế chấp sẽ chỉ giảm vào năm 2025 nếu nền kinh tế suy yếu. Điều đó có nghĩa là khả năng chi trả nhà ở sẽ gần như không thay đổi trong thời gian ngắn.

Điều gì khác đang xảy ra trên thị trường nhà đất?

Thị trường nhà ở giá quá cao ngày nay là kết quả của tỷ lệ thế chấp cao, tình trạng thiếu nhà ở kéo dài, giá nhà đắt đỏ và mất sức mua do lạm phát.

🏠 Số lượng nhà ở thấp: Một thị trường nhà ở cân bằng thường có nguồn cung từ 5 đến 6 tháng. Hầu hết các thị trường hiện nay tính trung bình khoảng một nửa số tiền đó. Theo Zillow, mặc dù chúng tôi chứng kiến ​​​​sự gia tăng số lượng công trình xây dựng mới vào năm 2022, nhưng chúng tôi vẫn thiếu khoảng 4,5 triệu ngôi nhà.

🏠 Thế chấp tăng cao tỷ giá: Vào đầu năm 2022, lãi suất thế chấp ở gần mức thấp lịch sử khoảng 3%. Khi lạm phát tăng cao và Fed bắt đầu tăng lãi suất để kiềm chế lạm phát, lãi suất thế chấp gần như tăng gấp đôi trong vòng một năm. Vào năm 2024, lãi suất thế chấp vẫn ở mức cao, khiến hàng triệu người mua tiềm năng phải rời bỏ thị trường nhà ở. Điều đó khiến doanh số bán nhà chậm lại, ngay cả trong những tháng mua nhà thường bận rộn, như mùa xuân và đầu mùa hè.

🏠 Hiệu ứng khóa tỷ lệ: Vì phần lớn chủ nhà bị ràng buộc với lãi suất thế chấp dưới 6%, một số thấp tới 2% và 3%, họ không muốn bán căn nhà hiện tại của mình vì điều đó có nghĩa là mua một ngôi nhà mới với lãi suất thế chấp cao hơn đáng kể. Cho đến khi lãi suất thế chấp giảm xuống dưới 6%, chủ sở hữu nhà có rất ít động lực để rao bán nhà, khiến lượng hàng tồn kho để bán lại trở nên khan hiếm.

🏠 Giá nhà cao: Mặc dù nhu cầu mua nhà hạn chế trong những năm gần đây nhưng giá nhà vẫn ở mức cao do thiếu hàng tồn kho. Theo Redfin, giá nhà trung bình ở Mỹ là 434.568 USD trong tháng 9, tăng 5,1% so với cùng kỳ năm trước.

🏠 Lạm phát mạnh: Lạm phát làm tăng chi phí của hàng hóa và dịch vụ cơ bản, làm giảm sức mua của chúng ta. Nó cũng tác động đến lãi suất thế chấp: Khi lạm phát cao, người cho vay thường ấn định lãi suất cho các khoản vay tiêu dùng để bù đắp cho việc mất sức mua và đảm bảo lợi nhuận.

Lời khuyên của chuyên gia dành cho người mua nhà

Việc vội vàng mua nhà mà không biết mình có đủ khả năng chi trả không bao giờ là một ý tưởng hay, vì vậy hãy lập ngân sách mua nhà rõ ràng. Dưới đây là những lời khuyên của các chuyên gia trước khi mua nhà:

💰 Xây dựng điểm tín dụng của bạn. Điểm tín dụng của bạn là một trong những yếu tố chính mà người cho vay xem xét khi xác định xem bạn có đủ điều kiện để vay thế chấp hay không và ở mức lãi suất nào. Đạt được điểm tín dụng từ 740 trở lên sẽ giúp bạn đủ điều kiện nhận mức lãi suất thấp hơn.

💰 Tiết kiệm để có khoản trả trước lớn hơn. Khoản trả trước lớn hơn sẽ cho phép bạn vay thế chấp nhỏ hơn và nhận được lãi suất thấp hơn từ người cho vay. Nếu bạn có đủ khả năng chi trả, việc trả trước ít nhất 20% cũng sẽ loại bỏ nhu cầu mua bảo hiểm thế chấp tư nhân.

💰 Tìm hiểu những người cho vay thế chấp. So sánh các đề nghị cho vay từ nhiều người cho vay thế chấp có thể giúp bạn thương lượng mức giá tốt hơn. Các chuyên gia khuyên bạn nên lấy ít nhất hai đến ba ước tính khoản vay từ những người cho vay khác nhau trước khi đưa ra quyết định.

💰 Hãy cân nhắc giữa việc thuê và mua. Chọn thuê hoặc mua nhà không chỉ là so sánh tiền thuê hàng tháng với khoản thanh toán thế chấp. Việc thuê nhà mang lại sự linh hoạt và chi phí trả trước thấp hơn, nhưng việc mua nhà cho phép bạn xây dựng sự giàu có và có nhiều quyền kiểm soát hơn đối với chi phí nhà ở của mình. Sự lựa chọn tốt nhất phụ thuộc vào tài chính, lối sống của bạn và thời gian bạn dự định ở một nơi.

💰 Cân nhắc điểm thế chấp. Một cách để có được lãi suất thế chấp thấp hơn là mua nó bằng cách sử dụng điểm thế chấp. Một điểm thế chấp tương đương với việc lãi suất thế chấp của bạn giảm 0,25%. Thông thường, mỗi điểm sẽ có giá 1% trên tổng số tiền vay.

Thông tin thêm về thị trường nhà ở ngày nay