Dự đoán thế chấp năm 2025: Lãi suất thấp khó có khả năng quay trở lại dưới thời Trump

Trước cuộc bầu cử tổng thống, con đường hạ lãi suất thế chấp dường như tương đối rõ ràng: Chỉ cần số liệu lạm phát chính thức tiếp tục đi xuống, Cục Dự trữ Liên bang sẽ tiến hành cắt giảm lãi suất nhiều hơn, giúp chi phí vay tiêu dùng giảm dần trong năm 2025.

Đó là lúc đó. Bây giờ các chuyên gia thị trường nhà ở không chắc chắn lắm.

Lisa Sturtevant, nhà kinh tế trưởng tại Bright MLS, một dịch vụ niêm yết phục vụ khu vực Trung Đại Tây Dương của Hoa Kỳ, cho biết: “Tỷ lệ thế chấp sẽ không giảm nhiều như chúng tôi mong đợi và khả năng chi trả sẽ vẫn là một thách thức”.

Mặc dù Tổng thống đắc cử Donald Trump đã nhiều lần hứa rằng lãi suất thế chấp sẽ trở lại mức thấp nhất thời đại dịch là khoảng 3% dưới thời chính quyền của ông, nhưng điều đó khó có thể xảy ra. Nhiều nhà kinh tế cho rằng các chính sách do ông đề xuất, bao gồm cắt giảm thuế, áp thuế sâu rộng và trục xuất hàng loạt người nhập cư không có giấy tờ, có thể kích thích nhu cầu, làm tăng thâm hụt ngân sách và khiến lạm phát nóng lên. Điều đó có thể khiến Fed trì hoãn việc giảm lãi suất trong tương lai, điều này sẽ khiến lãi suất cho vay mua nhà ở mức cao chứ không phải giảm xuống.

Lãi suất thế chấp tăng cao không phải là gánh nặng duy nhất đối với những người có ý định mua nhà. Khi lãi suất thế chấp tăng vọt vào năm 2022, giá nhà đạt mức cao kỷ lục và tình trạng thiếu hàng tồn kho vẫn tiếp diễn, khiến phần lớn các hộ gia đình ở Mỹ ngày càng khó tiếp cận được quyền sở hữu nhà.

Lãi suất thế chấp có thể giảm xuống 3% một lần nữa?

Tỷ lệ thế chấp đã giảm so với mức đỉnh năm 2023, mặc dù mức giảm diễn ra từ từ, kèm theo một số biến động trong quá trình thực hiện. Trong 12 tháng qua, lãi suất thế chấp cố định trung bình kỳ hạn 30 năm hầu hết dao động trong khoảng từ 6,5% đến 7,5%.

Hầu hết các nhà kinh tế học nhà ở đều dự đoán lãi suất thế chấp sẽ đạt 6% vào cuối năm 2024 và chuyển sang mức giữa 5% trong suốt năm 2025. Nhưng lãi suất thế chấp vẫn ở mức cao khủng khiếp, khoảng 7% và dự báo cho năm tới ngày càng trở nên u ám hơn.

Đề xuất của Trump về tỷ lệ mặc cả 3% có phần viển vông. Lãi suất thế chấp thường chỉ giảm xuống mức thấp như vậy trong thời kỳ suy thoái kinh tế nghiêm trọng.

Bất chấp hai đợt cắt giảm lãi suất của Fed vào mùa thu này, lãi suất thế chấp đã đảo chiều và tăng lên chứ không giảm. Fed không trực tiếp ấn định lãi suất thế chấp, và Nhà Trắng cũng vậy – những người cho vay cũng vậy.

Những bước nhảy vọt gần đây trên thị trường thế chấp một phần là do các nhà đầu tư trên thị trường trái phiếu đang “định giá” kỳ vọng về chính quyền Trump thứ hai. Lãi suất thế chấp gắn chặt với lợi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm và các nhà đầu tư trên thị trường trái phiếu thúc đẩy lợi suất cao hơn hoặc thấp hơn dựa trên những gì họ tin rằng sẽ xảy ra trong tương lai – chứ không phải những gì đang xảy ra hiện tại.

Beth Ann Bovino, nhà kinh tế trưởng tại US Bank, cho biết: “Mặc dù có sự không chắc chắn về mức độ tác động đến lạm phát từ các chính sách của Trump, kỳ vọng lạm phát cao hơn có xu hướng dẫn đến lãi suất trái phiếu và lãi suất thế chấp cao hơn”.

Lãi suất thế chấp có thể tăng vào năm 2025?

Lý do tương tự khiến lãi suất thế chấp tăng vào năm 2022 cũng là nguyên nhân có thể khiến chúng tăng vào năm tới: lạm phát.

Lạm phát là thước đo quan trọng về sức khỏe của nền kinh tế và ảnh hưởng đến quyết định điều chỉnh lãi suất của Fed. Nó cũng tác động đến thị trường trái phiếu, nơi xác định lãi suất thế chấp. Lạm phát cao làm giảm nhu cầu của nhà đầu tư đối với trái phiếu dài hạn, khiến giá trái phiếu giảm và lãi suất thế chấp tăng.

Đề xuất của Trump bao gồm mức thuế phổ thông 20% ​​đối với tất cả hàng nhập khẩu và mức thuế có thể là 60% đối với hàng nhập khẩu từ Trung Quốc. Nếu được thực hiện, các mức thuế này sẽ gây lạm phát vì các doanh nghiệp có khả năng chuyển những chi phí đó sang người tiêu dùng và tăng giá. Cắt giảm thuế cũng có thể làm giảm doanh thu tài chính và tăng thâm hụt quốc gia, dẫn đến lợi suất trái phiếu dài hạn cao hơn.

Fed đặt ra tỷ lệ mục tiêu 2% cho lạm phát hàng năm. Nếu tỷ lệ lạm phát chính thức tăng cao hơn nhiều so với năm 2025, ngân hàng trung ương sẽ ít có khả năng thực hiện cắt giảm lãi suất, điều này có thể gây áp lực lên lãi suất thế chấp.

Logan Mohtahsami, nhà phân tích chính tại HousingWire, cho biết: “Tôi dự đoán lãi suất sẽ dao động trong khoảng từ 5,75% đến 7,25%. Mohtashami cho biết, nếu dữ liệu kinh tế trong tương lai mạnh hơn dự kiến, lãi suất thế chấp có thể sẽ tăng lên mức cao nhất trong phạm vi đó.

Lãi suất thế chấp có thể giảm vào năm 2025?

Tỷ lệ thế chấp thấp hơn vào năm tới vẫn có thể xảy ra, nhưng trước tiên phải đáp ứng một số điều kiện.

Matt Graham của Mortgage News Daily cho biết: “Ở mức độ cơ bản nhất, lãi suất luôn bị ảnh hưởng bởi tình trạng nền kinh tế và lạm phát”.

Nếu các chính sách của Trump không làm tăng lạm phát vào năm 2025, thì điều kiện kinh tế yếu hơn đáng kể (bao gồm cả thị trường lao động suy giảm) và lãi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm giảm mới có thể mở ra cơ hội giảm lãi suất.

Sturtevant cho biết: “Nếu tỷ lệ thất nghiệp tăng hoặc việc tuyển dụng chậm lại đáng kể thì chi phí đi vay, bao gồm cả lãi suất thế chấp, có thể giảm”. Fed thường ứng phó với suy thoái kinh tế bằng cách cắt giảm lãi suất.

Mặc dù chính sách tiền tệ của ngân hàng trung ương tác động đến thị trường nhà đất (ví dụ: các ngân hàng thường chuyển việc cắt giảm lãi suất cho người tiêu dùng với lãi suất thấp hơn đối với các khoản vay dài hạn, bao gồm cả thế chấp),

Trong trường hợp đó, lãi suất thế chấp cố định 30 năm có thể giảm xuống dưới 6%, Mohtashami nói. Và nếu thị trường tài chính tin rằng Trump sẽ không giảm thâm hụt một cách có ý nghĩa, thì lãi suất thế chấp khó có thể giảm thấp hơn thế nhiều.

Lãi suất thế chấp có thể thay đổi bao nhiêu trong một năm?

Lãi suất thế chấp dao động hàng ngày, thường chỉ bằng một vài điểm cơ bản (một điểm cơ bản tương đương với 0,01%). Trong suốt một năm, lãi suất thế chấp có thể thay đổi nhiều hoặc không nhiều.

Về mặt lịch sử, những biến động lớn nhất về lãi suất thế chấp đi kèm với những thảm họa kinh tế (chẳng hạn như lạm phát gia tăng hoặc bắt đầu suy thoái kinh tế) khiến lãi suất trái phiếu tăng hoặc giảm đáng kể trong một khoảng thời gian kéo dài.

Ví dụ: vào năm 2022, lãi suất thế chấp đã tăng từ khoảng 3% lên trên 7% trong vòng 10 tháng do lạm phát gia tăng và việc Fed tăng lãi suất mạnh mẽ. Đó là sự khác biệt 4% trong vòng chưa đầy một năm. So sánh với năm 2024: Chênh lệch giữa đỉnh năm nay (7,33%) và đáy (6,1%) chỉ hơn 1%.

Lãi suất thế chấp có thể dao động trong phạm vi hẹp tương tự vào năm 2025, đặc biệt nếu tăng trưởng kinh tế vẫn ổn định và dữ liệu trong tương lai không khiến các nhà đầu tư lo ngại.

Tuy nhiên, chính quyền mới của tổng thống, những thay đổi về triển vọng địa chính trị và khả năng lạm phát bùng phát trở lại đều có khả năng khiến lãi suất thế chấp tăng hơn 1% theo cả hai hướng, Colin Roberston, người sáng lập trang web thị trường nhà ở The Truth About Mortgage, cho biết.

Ví dụ, trong kịch bản thảm khốc khi Mỹ tiến tới suy thoái và lạm phát giảm xuống dưới mức mục tiêu, lãi suất thế chấp có thể lên tới mức 4%, theo Graham. Graham cho biết: “Trong kịch bản ngược lại, nơi nền kinh tế mạnh, lạm phát vẫn tồn tại và thâm hụt quốc gia gia tăng, lãi suất thế chấp có thể tiến tới hoặc trên 8%”.

Các yếu tố khác ảnh hưởng đến thị trường nhà đất năm 2025

Ngay cả khi lãi suất thế chấp giảm vào năm 2025, điều đó sẽ không khiến việc mua nhà trở nên hợp lý đối với hầu hết người Mỹ, đặc biệt là các hộ gia đình có thu nhập thấp và trung bình.

Kể từ năm 2020, giá nhà đã tăng hơn 40%. Và mặc dù tốc độ tăng giá nhà đã chậm lại kể từ đó nhưng nó vẫn tăng 5,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Selma Hepp, nhà kinh tế trưởng tại Core Logic, cho biết giá dự kiến ​​​​sẽ chỉ tăng dưới 2% vào năm 2025.

Một phần nguyên nhân khiến giá nhà cao như vậy là do thị trường nhà ở đang thiếu hụt khoảng 1 triệu đến 4 triệu căn nhà. Trong vài năm qua, việc xây dựng nhà mới đã bị chậm lại do chi phí xây dựng tăng cao và các quy định phân vùng nghiêm ngặt. Khi nhu cầu mua nhà lớn hơn cung, giá sẽ tăng.

Điều đó cũng áp dụng cho hàng tồn kho nhà hiện có. Vì hầu hết các chủ sở hữu nhà hiện tại đều có lãi suất dưới 5% nên họ ít có xu hướng bán vì điều đó có nghĩa là mua nhà mới với lãi suất cao hơn. Cả hai yếu tố này đã đóng băng thị trường nhà đất một cách hiệu quả.

Trong khi các chuyên gia kỳ vọng lượng tồn kho nhà ở sẽ được cải thiện vào năm 2025, thì sẽ phải mất nhiều năm để bù đắp cho diện tích đã mất.

Cách tiếp cận thị trường nhà ở năm 2025

Nếu bạn là một trong hàng triệu người muốn sở hữu nhà đang chờ lãi suất giảm, hãy biết rằng các vấn đề kinh tế vĩ mô đang gây khó khăn cho thị trường nhà đất ngày nay nằm ngoài tầm kiểm soát của bạn. Chỉ bạn mới có thể xác định xem bạn có sẵn sàng về mặt tài chính để mua nhà và xử lý mọi chi phí hay không.

Jeb Smith, đại lý bất động sản được cấp phép và là thành viên hội đồng đánh giá chuyên gia của CNET Money cho biết: “Vào năm 2025, tôi sẽ không tập trung vào lãi suất thế chấp. Smith khuyên bạn nên ưu tiên những thứ có thể làm giảm lãi suất thế chấp cá nhân của bạn, như tiết kiệm để có khoản trả trước lớn hơn và tăng điểm tín dụng của bạn.

Thay vì cố gắng tính toán thời gian cho thị trường bất động sản, Smith khuyên hãy tập trung vào những yếu tố bạn thực sự có thể kiểm soát.

Thông tin thêm về thị trường nhà ở ngày nay